Dự toán xây dựng
Xây trên đất của anh chị thì hết bao nhiêu
Chọn loại công trình và kích thước để ra ngay một khoảng chi phí. Muốn biết khoảng đó gồm những gì thì có một mẫu nhà đã đo thật, bóc sẵn 85 hạng mục, mỗi hạng mục ghi rõ khối lượng đo được hay tạm tính và đơn giá lấy từ đâu.
Tính nhanh
Nhà của anh chị
Chọn loại công trình, nhập kích thước, ra ngay một khoảng chi phí — cách cả thị trường đang dùng, nên cũng là con số anh chị sẽ gặp lại khi đi hỏi nhà thầu.
Khoảng CHI PHÍ XÂY DỰNG
Biệt thự / nhà vườn · 180 m²/sàn · 1 tầng · Móng băng · Mái vì kèo lợp ngói · Không có hầm · Trọn gói vật tư khá
2,01 – 2,69 tỷ
Diện tích quy đổi 324 – 396 m², nhân đơn giá 6.2–6.8 triệu/m². Dải rộng vì cả hệ số lẫn đơn giá đều là dải trong chính nguồn — không phải vì làm tròn.
Đây là chi phí XÂY DỰNG, chưa phải tổng vốn. Chưa gồm khảo sát và thiết kế, nội thất rời, thiết bị gia dụng, lệ phí cấp phép và dự phòng. Bảng bóc chi tiết phía dưới có những phần đó — nên đừng so thẳng hai con số khi chưa so phạm vi.
Sơ đồ khối theo lựa chọn
Số tầng, mái, hầm và ban công vẽ đúng theo lựa chọn. Bề ngang và chiều cao tầng chỉ là tỉ lệ — trang chưa có số đo cho hai thứ đó nên hình không ghi kích thước nào. Đây là sơ đồ khối, không phải thiết kế; ba bản vẽ ở phần bóc chi tiết là của một mẫu nhà ĐO THẬT, khác hẳn khối này.
Phí thiết kế kiến trúc
| NEOHouseP0190–110k/m² | 32,4 – 39,6 triệu |
| SHACP03180–200k/m² | 64,8 – 72 triệu |
Hai đơn vị báo lệch nhau gần gấp đôi cho CÙNG một phong cách. Đó không phải sai sót của bảng — chênh lệch giữa các đơn vị lớn hơn chênh lệch giữa các phong cách, nên phải hỏi vài nơi trước khi chốt.
Tính trên diện tích quy đổi ở trên. Gói cơ bản thường gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước và phối cảnh ngoại thất; nội thất 3D tính riêng. ⛔ Đây là giá thị trường của đơn vị tư nhân, KHÔNG phải định mức chi phí tư vấn theo Điều 31 Nghị định 10/2021.
Diện tích quy đổi cộng từ đâu
| Hạng mục | Diện tích | Hệ số | Quy đổi | Nguồn |
|---|---|---|---|---|
| Móng băng | 180 m² | 20–50% | 36–90 | Q01 |
| Sàn 1 tầng | 180 m² | 100% | 180 | Q01 |
| Mái vì kèo lợp ngói | 180 m² | 60–70% | 108–126 | Q03 |
| Tổng quy đổi | 324–396 | |||
Chọn “móng cọc” ở đây là chọn một CÁCH TÍNH TIỀN, không phải chọn loại móng cho công trình.
Loại móng thật do kỹ sư quyết sau khi có khảo sát địa chất. Mọi hệ số dưới đây là quy ước thương mại của nhà thầu, không phải chỉ định kỹ thuật.
Đây cũng KHÔNG phải dự toán theo Nghị định 10/2021: dự toán đó có cấu trúc chi phí trực tiếp · chi phí chung · thu nhập chịu thuế tính trước · GTGT, dựa trên bộ đơn giá địa phương và khối lượng bóc từ thiết kế kỹ thuật. Đơn giá gói ở đây đã gồm công, máy, quản lý và lợi nhuận nhà thầu, nên không được cộng thêm các khoản đó lần nữa.
- B01 · Bộ Xây dựng — Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/03/2026
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2025, mặt bằng giá quý IV/2025, bình quân cả nước. Đơn vị gốc 1.000 đ/m² sàn. Đã gồm chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, một số khoản khác và thuế GTGT 10%.
moc.gov.vn/Images/FileVanBan/BXD_425-QD-BXD_30032026_Phuluc. - Q01 · batdongsan.com.vn — wiki cách tính đơn giá xây dựng theo m²
Bảng hệ số quy đổi theo hạng mục và mốc đơn giá trung bình toàn quốc (thô 3,5 · trọn gói 5,5 triệu/m²). Không gắn địa bàn, không gắn thời điểm cụ thể.
wiki.batdongsan.com.vn/wiki/cach-tinh-don-gia-xay-dung-theo- - Q02 · uptech.vn — công cụ dự toán xây nhà
Hệ số demo: móng cọc 40%, mỗi tầng 100%, mái BTCT 50%, hầm 150%. Là số mẫu của một bản demo công cụ, không phải bảng chuẩn.
uptech.vn/thiet-ke-website/xay-dung-kien-truc/du-toan-xay-nh - Q03 · NEOHouse — cách tính diện tích
Móng đơn 30-40%, móng băng 50-70%, mái vì kèo ngói 60-70%. Quy ước thương mại của nhà thầu, không phải chỉ định móng.
neohouse.vn/xay-nha-tron-goi-da-nang/ - P01 · NEOHouse — đơn giá thiết kế biệt thự 2026
Hiện đại 90.000–110.000đ/m²; tân cổ điển 130.000–145.000; cổ điển 155.000–170.000. Hồ sơ gồm mặt bằng, phối cảnh 3D, kết cấu, điện nước. Diện tích tính theo hệ số: tầng 100%, hầm 120–210%, móng 30–50%, mái 20–100%, sân/ban công 40–100%.
neohouse.vn/don-gia-thiet-ke-biet-thu/ - P02 · Thiết Kế Nhà 365 — đơn giá thiết kế nhà phố 2026
Theo bậc diện tích: 100–200 m² hiện đại 150.000đ/m² (gói cao 210.000); 200–300 là 140.000; 300–400 là 130.000; trên 400 là 120.000. Tân cổ điển cao hơn 20.000/m². Gói cơ bản gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước, phối cảnh 3D ngoại thất và dự toán; gói cao thêm 3D nội thất.
thietkenha365.vn/bao-gia/don-gia-thiet-ke-nha-pho/ - P03 · SHAC — chi phí thiết kế biệt thự hiện đại 2026
Kiến trúc 180.000–200.000đ/m², nội thất 180.000–200.000đ/m². Nêu phí thiết kế thường chiếm 2–3% tổng chi phí xây dựng. CÙNG phong cách hiện đại nhưng cao gần gấp đôi NEOHouse — chênh lệch giữa các đơn vị lớn hơn chênh lệch giữa các phong cách.
shac.vn/chi-phi-thiet-ke-biet-thu-hien-dai-2026-bao-nhieu-1m - P04 · Xây Nhà Sài Gòn — cách tính phí thiết kế
Công thức: đơn giá (đ/m²) × diện tích xây dựng; ví dụ nhà phố 200 m² ở 180.000đ/m² ra 36 triệu. Hệ số diện tích tính phí: phần nhà 100%, móng băng 50%, ban công có mái 70%, sân thượng có dầm 70%.
xaynhasaigon.vn/kinh-nghiem-xay-nha/tinh-chi-phi-thiet-ke-ki
Nhà thấp tầng trên đất rộng, thường mái dốc lợp ngói và móng băng. Các ô dưới đây đã đặt sẵn theo loại này; anh/chị sửa lại thoải mái.
Đã gồm vật tư hoàn thiện mức khá. Giá Đà Nẵng, chưa thuế. Nguồn S02.
Cơ sở của con số
Mỗi dòng đều mở ra xem được
Một con số tổng không giúp ai quyết định đầu tư. Cái giúp quyết định là biết phần nào đã có giá, phần nào đang là khoản dành sẵn, và nếu đổi ý thì mất thêm bao nhiêu.
- 85
- hạng mục bóc riêng
- 17
- nguồn giá công khai có đường dẫn
- 224
- m² đo từ bản vẽ, không phải suy từ giá/m²
- 2
- phương pháp tính độc lập, tự kiểm chéo nhau
Bóc chi tiết
Một mẫu nhà đã đo, bóc thành 85 hạng mục
Khoảng chi phí ở trên trả lời "bao nhiêu". Phần này trả lời "gồm những gì" — nhà vườn một tầng, 3 phòng ngủ đã có bản vẽ và khối lượng đo thật, mỗi hạng mục ghi rõ nguồn giá và phần nào còn là hạn mức. Xuất được ra Excel và CAD.
NBRE
Dự toán xây dựng — bản lập kế hoạch
Nhà vườn một tầng, 3 phòng ngủ · 224 m² · mức base · p06-2026-10-08
ƯỚC TÍNH LẬP KẾ HOẠCH, KHÔNG PHẢI BÁO GIÁ HỢP ĐỒNG. Khoản thuế là QUỸ GIỮ CHỖ, không phải thuế phải nộp. Móng và khung là HẠN MỨC, chưa bóc khối lượng. Bản vẽ là khối kiến trúc, không phải hồ sơ thi công.
Ngân sách dự kiến
4,61 tỷ
4.611.667.399 ₫
Đã có giá 85/85 hạng mục. Đây là ước tính lập kế hoạch theo giá tham khảo có nguồn, không phải báo giá hợp đồng.
Mang đi
Tệp sinh ngay trên máy anh/chị từ đúng cấu hình đang xem — không gửi gì lên máy chủ, không cần để lại thông tin. Bảng tính có CÔNG THỨC thật: sửa một đơn giá trong Excel là tổng tự chạy.
Bản .dxf là mẫu PA04 đơn vị milimét, trục Y hướng lên — mở thẳng trong AutoCAD. Đó là khối kiến trúc để kiến trúc sư bắt đầu, không phải hồ sơ kết cấu.
Chín nhóm chi phí
| 120.000.000 | |
| 1.203.532.100 | |
| 328.974.996 | |
| 889.885.878 | |
| 323.960.000 | |
| 333.933.000 | |
| 171.140.000 | |
| 279.000.000 | |
| 70.000.000 | |
| Cộng 85 hạng mục | 3.720.425.974 |
Các quỹ cộng thêm
| Quỹ giữ chỗ thuế 10%Chưa xác nhận thuế suất trong các báo giá tham khảo. Đây là khoản giữ chỗ để lập ngân sách, không phải thuế phải nộp. | 335.635.298 |
| Dự trù riêng nền móngChưa có khảo sát địa chất. Nằm NGOÀI dự phòng chung. | 150.000.000 |
| Dự phòng chung 10% | 405.606.127 |
| Tổng ngân sách | 4.611.667.399 |
Chưa bao gồm
- — Hoàn thiện 500 m² còn lại
- — Rào toàn bộ ranh đất
- — Xử lý nền sâu ngoài quỹ giữ chỗ
- — Thiết kế kết cấu, điện nước chi tiết và hồ sơ đủ điều kiện thi công.
Giá ghi nhận ngày 08/10/2026 theo bảng giá p06-2026-10-08. Mốc tham khảo từ 10 nguồn công khai có đường dẫn; mỗi dòng mở ra xem được nguồn và phạm vi áp dụng của nó.
Yêu cầu khảo sát và báo giá theo thiết kếGhi chú kỹ thuật
- Vẽ từ CHÍNH bộ toạ độ sinh ra khối lượng dự toán — hình và số cùng một nguồn nên không lệch nhau.
- Chiều mở cánh chưa thể hiện: dữ liệu toạ độ không chứa thông tin bản lề.
- Đây là khối kiến trúc, không phải hồ sơ kết cấu.
ô cửa điô cửa sổ
Cơ sở
Bộ toạ độ đo thật của mẫu PA04
Tỉ lệ
Không theo tỉ lệ
Đơn vị
mm
Giai đoạn
Sơ bộ · không dùng để thi công
Lập bởi
NBRE · nambason.com
Ghi chú kỹ thuật
- Rút từ mô hình 3D của bộ hồ sơ, không phải hình minh hoạ: mỗi ô là dải cao độ thật của một nhóm cấu kiện.
- Cao độ ghi theo mốc ±0,00 tại nền hiên. Đỉnh mái +9,00 m, bệ hiên +1,05 m.
- Khối kiến trúc, không phải hồ sơ kết cấu: không có lớp cấu tạo, không có thép, không có cao độ hoàn thiện từng lớp.
- Mẫu PA04 là một căn ĐO THẬT, khác hẳn mẫu dựng theo kích thước anh/chị khai ở phần trên.
Cơ sở
Mô hình 3D của bộ hồ sơ PA04
Tỉ lệ
Không theo tỉ lệ
Đơn vị
mm
Giai đoạn
Sơ bộ · không dùng để thi công
Lập bởi
NBRE · nambason.com
Ghi chú kỹ thuật
- Mặt phẳng cắt B–B đặt tại X = 8.000 m. Mỗi nét là giao tuyến THẬT giữa mô hình và mặt phẳng đó.
- Kích thước ghi bằng milimét, đo thông thuỷ giữa hai mép tường.
- Cao độ ghi theo mốc ±0,00 tại nền hiên.
- Khối kiến trúc, không phải hồ sơ kết cấu: chưa có dầm, sàn, móng và chi tiết thang.
Cơ sở
Mô hình 3D của bộ hồ sơ PA04
Tỉ lệ
Không theo tỉ lệ
Đơn vị
mm
Giai đoạn
Sơ bộ · không dùng để thi công
Lập bởi
NBRE · nambason.com
Đối chiếu
Sáu khoản mục của một dự toán, và chỗ bảng này đứng
Chỗ nào bảng này không có thì để trống, không điền một tỷ lệ nghe hợp lý rồi gọi đó là căn cứ.
Mở bảng đối chiếu sáu khoản
1. Chi phí xây dựngcó
Trực tiếp (vật liệu · nhân công · máy) + chi phí chung + thu nhập chịu thuế tính trước + GTGT — TT 11/2021/TT-BXD
Bảng này phủ được, nhưng theo cách KHÁC: dùng giá gộp của nhà thầu chứ không bóc vật liệu · nhân công · máy rồi nhân hệ số. Hai cách loại trừ nhau, không cộng vào nhau được.
Nhóm tương ứng trong bảng: Phần thô · Hệ mái · Hoàn thiện kiến trúc · Điện nước, điều hòa · Sân, cổng phía trước · Đấu nối, bàn giao
2. Chi phí thiết bịmột phần
Mua sắm, gia công và lắp đặt thiết bị
Bảng có đồ gỗ và điện máy gia dụng. Lưu ý: nội thất rời của nhà ở thường KHÔNG nằm trong khoản thiết bị theo nghĩa của dự toán công trình — ở đây gom vào để khách thấy đủ số tiền phải chuẩn bị, không phải để khai đúng khoản mục pháp lý.
Nhóm tương ứng trong bảng: Đồ gỗ, nội thất · Điện máy, gia dụng
3. Chi phí quản lý dự ánchưa có
Điều 30 Nghị định 10/2021/NĐ-CP · định mức tỷ lệ do Bộ Xây dựng công bố
BẢNG NÀY KHÔNG CÓ. Nhà ở riêng lẻ do chủ nhà tự quản lý thì thường không tách khoản này, nhưng thuê đơn vị quản lý thì phải cộng thêm. Tỷ lệ theo loại và cấp công trình — trang này không tra được, phải hỏi đơn vị tư vấn.
4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựngmột phần
Điều 31 Nghị định 10/2021/NĐ-CP · khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát
Bảng có ba dòng hạn mức cho khảo sát, thiết kế và giám sát — là khoản TẠM TÍNH để lập kế hoạch, không phải định mức tỷ lệ theo Điều 31. Chưa gồm thẩm tra thiết kế và thẩm tra dự toán.
Nhóm tương ứng trong bảng: Khảo sát, thiết kế
5. Chi phí khácmột phần
Lệ phí, thẩm định, bảo hiểm, kiểm định, đấu nối hạ tầng
Bảng có một khoản giữ chỗ cho đấu nối hạ tầng và phí. Chưa gồm lệ phí cấp phép xây dựng, bảo hiểm công trình và các khoản thẩm định — những khoản này phụ thuộc địa phương.
Nhóm tương ứng trong bảng: Đấu nối, bàn giao
6. Chi phí dự phòngmột phần
Dự phòng khối lượng phát sinh + dự phòng trượt giá
Bảng có dự phòng chung 10% và một khoản dự trù riêng cho nền móng. CHƯA có dự phòng trượt giá — khoản đó tính theo thời gian thi công và chỉ số giá, mà cả hai đều chưa biết ở bước này.
Hai cách tính này KHÔNG cộng được vào nhau.
Dự toán theo Nghị định 10/2021 bóc riêng vật liệu, nhân công và máy rồi mới nhân hệ số chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước. Đơn giá trong bảng của trang này là GIÁ GỘP của nhà thầu — đã gồm công, máy, quản lý và lợi nhuận. Cộng thêm một tầng “chi phí chung” lên trên là cộng trùng, mà kết quả lại trông rất chuyên nghiệp nên không ai bắt được bằng mắt.
Một dự toán theo đúng khung trên cần ba thứ trang này không có: bản vẽ thiết kế kỹ thuật đã khoá, bộ định mức của Bộ Xây dựng, và công bố giá vật liệu của địa phương theo quý. Cả ba chỉ có sau khi có đơn vị thiết kế — đó cũng là lý do bước tiếp theo là khảo sát và thuê thiết kế, không phải tính lại cho kỹ hơn.
Nguồn giá
Mười mốc giá cho bảng chi tiết, kèm giới hạn của từng mốc
Giá niêm yết công khai của đơn vị khác, ghi nhận 08/10/2026. Không mốc nào là báo giá riêng cho công trình này — nên mỗi mốc chép kèm đúng điều kiện của nó.
Mở danh sách mười mốc giá
S01 · Tân Phú Thành - phần thô Đà Nẵng
3,60 triệu/m²; điện nước thô tính riêng 0,45-0,55 triệu/m²; chưa VAT. Giá nhà phố có điều kiện, không phải báo giá biệt thự này.
www.tanphuthanh.vn/dich-vu/bao-gia-xay-dung-phan-tho-da-nang-chiS02 · BA Design - gói xây dựng Đà Nẵng
Thô và công hoàn thiện 3,6-4,2; trọn gói khá 6,2-6,8; cao cấp 7-8,5 triệu/m². Phạm vi và diện tích tính giá cần xác nhận.
ba-design.vn/xay-nha-tron-goi-tai-da-nang/S03 · Nhà Việt - mái ngói
Khung nhôm kẽm 345.000/m²; thép hộp mạ kẽm 445.000/m². Giá khu vực phía Nam, chỉ làm mốc; cấu tạo mái nhà này chưa tính.
xaydungsuachuanhaviet.vn/gia-lop-mai-ngoi.htmlS04 · Mộc Đẹp / Thuận Phú - cửa lim
Lim Nam Phi 6,5 triệu/m² gồm bản lề, công, sơn PU. Cửa nhiều cánh và cửa sổ phải báo riêng theo mẫu. Chưa xác nhận điều kiện giao tới địa bàn công trình.
mocdep.vn/cua-go-lim/S05 · Thiện Quý - nội thất Đà Nẵng
Giường MDF 4-4,8 triệu/cái; tủ áo 2 triệu/m² mặt đứng; bàn trang điểm 1,7 triệu. Dùng làm mốc cấp tiết kiệm.
noithatthienquy.com.vn/bang-gia-thi-cong-noi-that-phong-ngu-tai-S06 · Thuận Phát - bếp sồi Mỹ SM04
Từ 7,2 triệu/mét dài kép tủ trên+dưới; chưa đá, kính, phụ kiện thông minh, thiết bị. Khác địa bàn, cần đo và báo lại.
noithatthuanphat.vn/mau-bep-go-soi-my-sm04-pr578.htmlS07 · Thế Giới Đệm Online - Liên Á Classic
160×200 cm: dày 5 cm 5,922 triệu; 10 cm 8,991 triệu; 15 cm 12,978 triệu theo giá khuyến mại hiển thị.
thegioidemonline.vn/dem-cao-su-lien-a-classic.htmlS08 · Điện Máy Xanh - máy lạnh Daikin
ATKB35ZVMV 1,5 HP: 13,49 triệu theo kết quả tìm kiếm của nhà bán lẻ; giá và lắp đặt phụ thuộc địa chỉ.
www.dienmayxanh.com/may-lanh/daikin-inverter-1-5-hp-atkb35zvmvS09 · Điện Máy Xanh - tủ lạnh Panasonic
NR-BX471GPKV 417 lít: 16,14 triệu theo danh mục bán hàng; cần xác nhận tồn kho và giá tại địa bàn công trình.
www.dienmayxanh.com/tu-lanh-panasonic-tu-401-500-litS10 · NEOHouse - cách tính diện tích
Móng đơn 30-40%, móng băng 50-70%, mái vì kèo ngói 60-70%. Đây là quy ước thương mại của nhà thầu, không phải chỉ định móng.
neohouse.vn/xay-nha-tron-goi-da-nang/
Giới hạn
Bốn điều bảng này không nói
Đây không phải báo giá
Không nhà thầu nào đã cam kết những con số này. Chúng là giá tham khảo công khai cộng hạn mức lập kế hoạch, dùng để anh/chị biết mình đang đứng ở khoảng nào trước khi đi hỏi giá thật.
Khoản thuế 10% là quỹ giữ chỗ
Các báo giá tham khảo không xác nhận thuế suất, nên bảng này giữ chỗ 10% trên những dòng chưa rõ và nói thẳng là chưa rõ. Đó không phải số thuế phải nộp.
Móng và khung đang là hạn mức, chưa phải khối lượng
Chưa có khảo sát địa chất thì không ai bóc được bê tông và thép. Hai dòng đó là khoản tiền dành sẵn, không phải lựa chọn loại móng — và dứt khoát không dùng để đặt thép.
Đổi diện tích làm phòng rộng hơn, không làm thêm phòng
Mẫu nhà giữ nguyên ba phòng ngủ và hai phòng tắm. Phần phủ sàn và mái suy theo diện tích, phần bám tường suy theo chu vi, còn cửa và thiết bị thì không suy. Mỗi dòng ghi rõ nó thuộc loại nào.
Hẹn gặp riêng
Từ ước tính sang con số thật
Bước kế tiếp không phải tính lại cho kỹ hơn, mà là khảo sát ranh đất và địa chất rồi khoá thiết kế. Có hai thứ đó thì móng, khung và hệ mái mới ra khối lượng thật thay vì hạn mức.
Yêu cầu khảo sát và tư vấn